原標(biāo)題：《鄭州一小區(qū)百余臺(tái)攝像機(jī)更換，是否動(dòng)用維修基金引發(fā)爭(zhēng)議》
猛犸新聞·東方今報(bào)記者 王姝/文圖
物業(yè)維修基金，俗稱“大修基金”，是專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備期滿后大修、更新、改造的資金。物業(yè)維修基金由業(yè)主繳納，歸業(yè)主所有，數(shù)額固定，用途定向，所以需要“善用惜用”。
近日，鄭州南陽(yáng)路家天下小區(qū)一些業(yè)主向記者反映，小區(qū)物業(yè)要更換百余臺(tái)監(jiān)控，費(fèi)用達(dá)到40多萬(wàn)，要從鄭州市物業(yè)維修基金管理中心啟動(dòng)維修基金。業(yè)主們認(rèn)為物業(yè)存在“套用維修基金”的嫌疑，同時(shí)質(zhì)疑其在申請(qǐng)程序中行為不規(guī)范。事實(shí)如何？維修基金應(yīng)該怎么用？記者進(jìn)行了調(diào)查。
爭(zhēng)議一：面對(duì)整改處罰，更換攝像機(jī)是否需要使用維修基金？
隨著“高空拋物”事件引發(fā)越來(lái)越多關(guān)注，各轄區(qū)對(duì)監(jiān)控情況加強(qiáng)了管理。今年9月，鄭州家天下小區(qū)的物業(yè)——百匯地物業(yè)管理公司收到派出所針對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)出具的整改處罰單。此前發(fā)生打架、偷盜電動(dòng)車等多起治安事件，但由于監(jiān)控存在數(shù)量不足、質(zhì)量不高等問(wèn)題，導(dǎo)致取證困難。物業(yè)公司決定對(duì)小區(qū)攝像系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)，向房管局提交了使用維修基金的申請(qǐng)。
記者在鄭州市物業(yè)維修基金管理中心提供的家天下申請(qǐng)監(jiān)控維修的清單中看到，在“前端設(shè)備”中，物業(yè)申請(qǐng)更換的158個(gè)攝像機(jī)，包括39臺(tái)高清電梯攝像機(jī)，加上控制中心、綜合布線和布線相關(guān)土方，此次監(jiān)控系統(tǒng)維修整體費(fèi)用為433820.86元。
一些業(yè)主反對(duì)物業(yè)的做法，認(rèn)為不應(yīng)該全部使用維修基金。
“維修基金是小區(qū)重大維修時(shí)才能動(dòng)用的，房子是百年大計(jì)，現(xiàn)在才過(guò)了不到十年已經(jīng)用了好幾次了。太早用完以后怎么辦？我們要給孩子和孫子留點(diǎn)。”12月11日，在鄭州南陽(yáng)路家天下小區(qū)，業(yè)主章先生表示，電梯的監(jiān)控是物業(yè)招的電梯廣告公司安裝的，不應(yīng)該動(dòng)用維修基金。另一位業(yè)主張先生認(rèn)為，物業(yè)應(yīng)將物業(yè)費(fèi)、廣告收入用于此次監(jiān)控系統(tǒng)升級(jí)中。
記者在鄭州市物業(yè)維修基金管理中心的《服務(wù)指南》中看到，維修基金用于房屋的公用設(shè)備設(shè)施，包括“根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋業(yè)主或者不同樓幢業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、綠地、道路、路燈、排水設(shè)施、池子、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、物業(yè)管理用房、信報(bào)箱、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。
據(jù)此規(guī)定，安防監(jiān)控設(shè)施包括電梯都在維修基金使用范圍內(nèi)。不過(guò)，在原有39個(gè)電梯監(jiān)控正常運(yùn)營(yíng)的情況下，為何要全部替換？百匯地物業(yè)管理公司客服部工作人員劉志表示，原有電梯監(jiān)控不能連到監(jiān)控室，只能在手機(jī)中實(shí)時(shí)觀看，而且監(jiān)控畫(huà)面只能保存一天，已經(jīng)不符合目前的安保要求，因此需要升級(jí)。
“申請(qǐng)安裝的攝像頭能夠覆蓋小區(qū)，數(shù)量是經(jīng)過(guò)房管局和公安部門(mén)核查過(guò)的。”劉志認(rèn)為，物業(yè)申請(qǐng)維修基金升級(jí)改造公共攝像頭符合規(guī)定。
爭(zhēng)議二：申請(qǐng)程序存在問(wèn)題，重新表決前是否要成立業(yè)委會(huì)？
對(duì)于這種說(shuō)法，張先生表示懷疑。
“我懷疑物業(yè)在套用維修基金。”張先生說(shuō)，物業(yè)申請(qǐng)維修時(shí)很不透明，自己既沒(méi)有看到公示，也沒(méi)有參與簽字。
按照有關(guān)規(guī)定，使用業(yè)主交存的房屋專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，或房屋專項(xiàng)維修資金列支范圍專有部分占建筑物總面積和人數(shù)“雙三分之二”以上的業(yè)主同意。
雖然百匯地物業(yè)收集到了“雙三分之二”以上業(yè)主簽字，但并不被所有業(yè)主認(rèn)可。業(yè)主劉先生告訴記者，物業(yè)在收集業(yè)主關(guān)于使用維修金簽名時(shí)，通知的是更換門(mén)禁卡簽名，隱瞞了事實(shí)真相。“我們小區(qū)住了挺多開(kāi)發(fā)商的人，很多情況下他們做啥事兒都是找自己人一碰一說(shuō)都代表了，多數(shù)業(yè)主不知情。”業(yè)主陳先生說(shuō)。
8月，家天下小區(qū)十位業(yè)主就此向房管局投訴，申請(qǐng)事項(xiàng)暫停。
劉志表示，物業(yè)曾在公示欄對(duì)維修基金簽字情況進(jìn)行過(guò)公示，不過(guò)一部分業(yè)主沒(méi)有看到。至于簽名程序的問(wèn)題，他承認(rèn)確實(shí)是工作人員把兩件事放在一起，造成了誤會(huì)。“后來(lái)業(yè)主、物業(yè)維修基金管理中心、派出所和我們一起開(kāi)會(huì)溝通，我們解釋后獲得了理解。但是現(xiàn)在維修基金的事兒仍然卡在那。”他說(shuō)。
“物業(yè)在維修基金申請(qǐng)程序上存在問(wèn)題。”維修基金管理中心法規(guī)監(jiān)察科董科峰告訴記者，按照規(guī)定，物業(yè)應(yīng)先向業(yè)主公示整改方案，后征集簽字，業(yè)主才能對(duì)特定內(nèi)容進(jìn)行表決；實(shí)際上，該物業(yè)沒(méi)有公示維修改造方案，而是直接讓業(yè)主簽字，因此中心沒(méi)有通過(guò)其申請(qǐng)，而是要求他們重新啟動(dòng)程序，先公示方案，物業(yè)表示同意重新申請(qǐng)，并去除電梯監(jiān)控的部分。
“現(xiàn)在雙方的矛盾主要是，業(yè)主進(jìn)一步提出物業(yè)收支不透明、物業(yè)公司補(bǔ)貼不足等問(wèn)題。一些業(yè)主堅(jiān)持成立業(yè)委會(huì)、搞清楚公共收益后再啟動(dòng)申請(qǐng)，物業(yè)認(rèn)為應(yīng)該先解決維修基金。”董科峰告訴記者，在開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)時(shí)，維修基金管理中心向列席會(huì)議的社區(qū)提出建議，由社區(qū)牽頭根據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《河南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，盡快成立業(yè)委會(huì)；另一方面，建議業(yè)主先考慮用維修基金解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，通過(guò)表決決定是否愿意動(dòng)用維修基金。將來(lái)如果成立業(yè)委會(huì)，將公共收益問(wèn)題搞清楚后，追回的收益也可以重新補(bǔ)充為維修基金。
爭(zhēng)議三：公共收益有多少？能否支撐相關(guān)費(fèi)用？
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)多數(shù)業(yè)主提到物業(yè)收支不透明問(wèn)題，是懷疑此次物業(yè)“套取維修基金”的重要原因。
“小區(qū)電梯、公共區(qū)域有很多廣告，公共收益應(yīng)該屬于全體業(yè)主，物業(yè)公司沒(méi)有公布過(guò)這部分的賬目，我們沒(méi)法知道他到底有多少盈余。如果足夠安裝監(jiān)控，何必動(dòng)用維修基金呢？ ”章先生說(shuō)。
公共收益有多少？能否支撐相關(guān)費(fèi)用？劉志解釋，小區(qū)目前收益主要是電梯、倒閘廣告和自動(dòng)售貨機(jī)，但都用于置換公共設(shè)施和維護(hù)日常運(yùn)營(yíng)，收益基本“剛好裹住支出”。他表示，小區(qū)電梯每個(gè)月都要維護(hù)保養(yǎng)，300元以內(nèi)由電梯公司承擔(dān)，超過(guò)300元由物業(yè)出；小區(qū)的電梯監(jiān)控、護(hù)欄都是廣告置換，“去年修了兩個(gè)車棚，花了近30萬(wàn)”，這些都是物業(yè)承擔(dān)的費(fèi)用。
“收益支出的報(bào)表每半年公示一次，業(yè)主沒(méi)有看到，不能認(rèn)為沒(méi)有公示。”劉志向記者出具了公示照片。
“物業(yè)公司說(shuō)自己公示了，但是我們和一部分業(yè)主溝通，并沒(méi)有人知道。”李女士說(shuō)，自己不常在家，但是每次回來(lái)，都覺(jué)得物業(yè)服務(wù)離業(yè)主的要求和當(dāng)初簽訂的合同有很大差距。
他山之石：公共收益由業(yè)主表決分配
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不盡滿意，有哪些解決方法？其他小區(qū)如何使用維修基金？
鄭州市十里鋪街的博澳·福澤門(mén)小區(qū)，曾在2018年用四個(gè)月時(shí)間成立業(yè)委會(huì)。近日，該小區(qū)業(yè)委會(huì)申請(qǐng)維修基金對(duì)外墻進(jìn)行了維修。
記者就相關(guān)問(wèn)題采訪了該業(yè)委會(huì)發(fā)起人范長(zhǎng)江。范長(zhǎng)江說(shuō)，福澤門(mén)小區(qū)目前的監(jiān)控日常維護(hù)是物業(yè)承擔(dān)，但牽涉到升級(jí)改造需要?jiǎng)佑镁S修基金。
“一個(gè)是監(jiān)控的維修保養(yǎng)，一個(gè)是公共收益如何分配，這是兩方面的事情。”范長(zhǎng)江表示，法律上來(lái)說(shuō)公共收益歸全體業(yè)主所有，但是像電梯廣告這種收益，又牽扯到電費(fèi)、清潔等方面的物業(yè)服務(wù)，所以業(yè)主需要拿出來(lái)一部分和物業(yè)公司分成。
“我們小區(qū)公共收益物業(yè)領(lǐng)取30%，業(yè)主70%。”范長(zhǎng)江說(shuō)，小區(qū)善治需要多元參與、多方妥協(xié)，業(yè)主要服務(wù)，企業(yè)要利潤(rùn)，因此多方要在一起溝通和算賬。
“整體來(lái)說(shuō)，公共收益應(yīng)該補(bǔ)充維修基金或者彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用不足，也可以經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決進(jìn)行分配。現(xiàn)在很多小區(qū)的公共收益去向不明，原因就在于代表業(yè)主權(quán)利主體的業(yè)主大會(huì)的缺失。”他說(shuō)。
家天下的業(yè)主是否考慮過(guò)成立業(yè)委會(huì)？陳先生告訴記者，此前業(yè)主們有過(guò)這個(gè)想法，最后因?yàn)椤罢吆蜆I(yè)主內(nèi)部原因”流產(chǎn)了。
“我們?nèi)鄙僖粋€(gè)牽頭的人，成立業(yè)委會(huì)。但是我太忙了，平時(shí)沒(méi)有時(shí)間。”業(yè)主李女士說(shuō)。
對(duì)于一個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)，公共收益一般有多少？能否支撐運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，盈余如何分配最合理？記者將繼續(xù)追蹤報(bào)道。
相關(guān)鏈接：如何善用物業(yè)維修基金？
在決定是否使用維修資金時(shí)，要注意哪些問(wèn)題？鄭州市物業(yè)維修基金管理中心副主任劉華表示，業(yè)主在表決前，一定要認(rèn)真看申請(qǐng)人關(guān)于動(dòng)用維修資金的公示，了解維修項(xiàng)目相關(guān)情況，包括維修和更新、改造的是哪些共用部位和設(shè)備，總造價(jià)多少，按建筑面積每平方米分?jǐn)偠嗌佟Ｉ暾?qǐng)人申請(qǐng)維修資金過(guò)程中，維修和更新改造的方案和竣工驗(yàn)收的情況要公示，維修過(guò)程應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主監(jiān)督。
劉華介紹，申請(qǐng)動(dòng)用維修基金時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都可以作為申請(qǐng)人，沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，相關(guān)業(yè)主派出三名以上業(yè)主代表作為申請(qǐng)人。在分?jǐn)傎M(fèi)用時(shí)，商品房房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造時(shí)，相關(guān)費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
根據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定籌集維修資金。“因此，需要讓有限資金發(fā)揮更大作用、發(fā)揮到實(shí)處，既要保障應(yīng)修盡修，還要防止小病大養(yǎng)，無(wú)病亂醫(yī)。”劉華說(shuō)。
