來源：映象網-東方今報
原標題：《小區(qū)業(yè)委會成功“炒掉”物業(yè) 籌備兩年通過法律途徑解決，鄭州上城公館小區(qū)做法能否成樣板？》
鄭州上城公館小區(qū)內幾個垃圾桶旁堆積著一些木板等雜物日前，東方今報·猛犸新聞接到群眾報料，稱小區(qū)物業(yè)不作為且合同到期后不撤離，無奈之下業(yè)主委員會將物業(yè)公司起訴到了法院。小區(qū)一位居民告訴記者，去年年底法院做出了一審判決，支持了業(yè)主們“炒掉”老物業(yè)，但物業(yè)公司后又提起上訴，1月6日，法院二審判決書下發(fā)駁回了物業(yè)的上訴，維持了原判。該小區(qū)居民炒掉老物業(yè)的做法能否成為樣板呢？
□東方今報·猛犸新聞記者 宋迎迎 ■見習記者 劉旭/文圖
業(yè)主對小區(qū)物業(yè)多有不滿 早已想換新物業(yè)
鄭州上城公館小區(qū)面積不大，狹長分布，共有三棟樓房。記者來到該小區(qū)走訪時，提起小區(qū)物業(yè)，每個人都想說上幾句。
走進小區(qū)，記者看到離門口不遠處有幾個垃圾桶，桶外堆積著一些木板等雜物，經過時能聞到難聞的氣味。每兩棟樓之間有一個電動車停車棚，多余的車子在棚外停著。三棟樓六個電梯，其中一個已暫停。門道走廊里黑漆漆一片，只能看到電梯的紅色提示字樣，有業(yè)主在等電梯時打開手機燈光照明。
據了解，該小區(qū)之前的物業(yè)為鄭州市鴻錦源物業(yè)，目前正在與新物業(yè)公司進行交接。提到老物業(yè)，業(yè)主們滿是吐槽的話語，最多的就是電梯問題以及使用“暴力”收取物業(yè)費。據幾位小區(qū)業(yè)主介紹，電梯出故障是常有的事，曾動用維修基金也沒能將電梯維修好。
“沒法活了，我們家住22樓，天天爬樓梯，我家人下樓梯下得不能走路，已經去輸液了……”“公共區(qū)域已經停電四五天了，只有電梯有電，是新來的物業(yè)找人維修的。以前電梯經常壞也沒人管，好幾次我都想報警了，之前還出現(xiàn)過電梯滑落的情況，天天過得很恐怖……”“想把房子賣掉，這個樣子都不敢?guī)e人來看房……”幾位業(yè)主同時說著。
成立新一屆業(yè)主委員會 為“炒掉”物業(yè)籌備兩年時間
該小區(qū)業(yè)委會成員徐洋（化名）介紹說，大家不堪忍受小區(qū)物業(yè)的不作為，在新一屆業(yè)委會成立前，業(yè)主們通過設置小程序在微信群里進行投票，決定是否讓物業(yè)撤出小區(qū)。“最終贊成人數過半，但與物業(yè)方面溝通時對方卻說有虧損要求業(yè)主們賠償，不同意撤出”。因雙方意見不一致，業(yè)主們在街道辦事處的建議下成立了新一屆業(yè)主委員會，并決定通過法律的途徑讓物業(yè)撤離小區(qū)，為了能打贏官司，業(yè)主們準備了兩年時間。
據介紹，業(yè)委會的主要成員從了解相關法律做起，根據法律法規(guī)組織相關活動，真實體現(xiàn)民意。徐洋說一共組織過兩次投票，小區(qū)共四百多戶業(yè)主，為了保證每戶能夠參加，他們下了很大功夫。業(yè)委會成立了選舉工作組，組織人員投票，如果家里有人不在，他們還準備有委托書。同時安排人員進行拍攝用來保存證據。在組織業(yè)主大會前，業(yè)委會成員會貼出公示，貼上不久被物業(yè)撕掉，撕掉后業(yè)主們再貼上，如此循環(huán)。
“這是件很麻煩的事，需要有足夠的熱心以及業(yè)主們的團結一致。每當我們想不再做時，物業(yè)的一些做法總是會激起我們的斗志。”徐洋說，其間，他的手機號曾被惡意貼在電梯里，上面標注的是電梯維修電話，他回家乘坐電梯時才發(fā)現(xiàn)。
法院一審判決物業(yè)公司撤離小區(qū)，物業(yè)公司上訴被駁回
據悉，上城公館小區(qū)總建筑面積40764.76平方米，共426戶。2012年6月，鄭州市鴻錦源物業(yè)公司入駐小區(qū)開始提供物業(yè)服務。2019年1月23日，小區(qū)業(yè)主們成立了第三屆上城公館業(yè)主委員會，并在金水區(qū)豐產路街道辦事處辦理了備案手續(xù)。
2020年7月5日，上城公館召開業(yè)主大會，其中《關于鄭州市鴻錦源物業(yè)服務有限公司立即退出物業(yè)服務區(qū)域、辦理移交手續(xù)的決議》的議題，312票同意票，同意票人數占總人數的73%，同意人數所占建筑面積占建筑總面積的75%，并在7月6日出具公告要求鴻錦源物業(yè)公司退出物業(yè)服務區(qū)域、選聘河南正美物業(yè)服務有限公司以及通過了《使用專項維修資金的決議》。2020年7月11日，業(yè)委會向鴻錦源物業(yè)發(fā)出《告知函》，要求鴻錦源物業(yè)公司于7日內搬離上城公館小區(qū)，并按照《河南省物業(yè)管理條例》的規(guī)定辦理物業(yè)管理用房、相關設施設備和物業(yè)管理資料移交手續(xù)。《告知函》發(fā)出后，鴻錦源物業(yè)公司并未撤離該小區(qū)，于是上城公館業(yè)主委員會于2020年9月2日將鄭州市鴻錦源物業(yè)公司起訴至鄭州市金水區(qū)人民法院。
法院一審判決，要求鄭州市鴻錦源物業(yè)服務有限公司于判決生效后十日內撤離上城公館小區(qū)，并向原告上城公館業(yè)主委員會移交上城公館小區(qū)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料，物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件及物業(yè)管理所必需的其他資料。
因不服一審判決，2020年12月22日，鄭州市鴻錦源物業(yè)服務有限公司向河南省鄭州市中級人民法院提起上訴。
記者了解到，1月6日，該案二審宣判，法院認為，鄭州市鴻錦源物業(yè)公司主張業(yè)主委員會召開程序違法情形均未提交相應證據證明，故其應負舉證不力的責任。根據一審法院查明事實及雙方提交的證據，解聘鴻錦源物業(yè)的決議經業(yè)主大會表決通過，業(yè)主委員會又選聘了新的物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務，同時業(yè)委會向鴻錦源物業(yè)公司發(fā)出了搬離通知，所以業(yè)主委員會解聘鴻錦源物業(yè)公司符合相關法定程序。鄭州市鴻錦源物業(yè)服務有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
涉事物業(yè)公司已搬離，但稱小區(qū)還欠48萬元物業(yè)費
1月18日，鴻錦源物業(yè)公司李姓負責人告訴記者，目前他們已搬離上城公館小區(qū)。該負責人介紹，小區(qū)電梯經常出故障進行維保，曾打算用維修基金維修電梯，但業(yè)委會不同意，雖然貼了公示但沒有業(yè)主簽字。
“我們打官司輸了，正常交接吧，該撤離就撤離……”該負責人說，自己在物業(yè)公司工作一年多，對于之前發(fā)生的事情不是很清楚。對于業(yè)主所說不交物業(yè)費采取的停水等過分行為，該負責人表示不清楚，認為有些服務公司該做的都做了，日常的服務也都沒收取過物業(yè)費，如果覺得服務不周到，建議去問年齡稍大點的老人。
同時，該負責人說小區(qū)還欠物業(yè)48萬元物業(yè)費，對于此說法，徐洋說是因為服務不好所以沒有人愿意交，如果有人愿意補交，可以交上。對于為啥合同到期沒有搬離小區(qū)，該負責人稱當時沒有簽訂解除合同。
根據企查查顯示，該企業(yè)因自身失信被限制高消費，同時還存在4起司法案件，與上城公館業(yè)主委員會的糾紛就是其中一起。
《民法典》規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主共同決定
河南春屹律師事務所張少春律師分析認為，物業(yè)被業(yè)主“炒掉”的情況不太多見，很多小區(qū)沒有成立業(yè)委會，無法集體維權。此事法院已經判決生效，按照法院判決執(zhí)行即可。如果物業(yè)公司不執(zhí)行，業(yè)主可以申請強制執(zhí)行，要求物業(yè)公司強制搬離。其實物業(yè)公司本身屬于服務性企業(yè)，是業(yè)主的“管家”和“保姆”，應當做好服務工作，但實踐中往往很多物業(yè)公司未擺正位置，導致業(yè)主意見很大。
根據2021年1月1日實施的《中華人民共和國民法典》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。
第二百七十八條提到，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；使用建筑物及其附屬設施的維修資金；籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。由業(yè)主共同決定。
業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。
