來源：大河網-大河報·大河財立方
原標題：《駐馬店重點支持改造2000年底前建成的小區，有你家嗎》
[大河財立方消息]3月2日，駐馬店市政府網站發布《駐馬店市深入推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》，明確提出到“十四五”期末，基本完成建成于2000年底前，失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全，但房屋結構安全較好，不宜整體拆除重建，居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）改造工作。同時，積極做好2001-2005年底前建成的城鎮老舊小區項目儲備工作，擇機納入城鎮老舊小區改造范圍和年度實施計劃。
《實施意見》提出，財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區，可以適當支持2001-2005年建成的老舊小區。全面清理國有住房出售收入存量資金，將房改房售房款及其他國有住房出售收入存量資金作為城鎮老舊小區改造資金來源。
駐馬店市深入推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見
為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號），河南省住房和城鄉建設廳、河南省發展和改革委員會、河南省財政廳《關于印發〈關于深入推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見〉的通知》（豫建城建〔2020〕475號），深入推進全市城鎮老舊小區改造工作，制定本實施意見。
一、工作目標
到“十四五”期末，基本完成建成于2000年底前，失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全，但房屋結構安全較好，不宜整體拆除重建，居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）改造工作。積極做好2001-2005年底前建成的城鎮老舊小區項目儲備工作，擇機納入城鎮老舊小區改造范圍和年度實施計劃。充分發揮基層黨組織統領全局、協調各方的作用，推動構建“縱向到底、橫向到邊、協商共治”的社區治理體系，不斷提升居民的“幸福感、獲得感、安全感”。
二、主要任務
（一）科學編制改造計劃。各縣區要堅持以人民為中心的發展理念，因地制宜，分類施策，在全面調查摸底工作的基礎上，綜合考慮群眾意愿和地方財政承受能力，區分輕重緩急，結合城市更新，合理編制改造計劃，統籌安排城鎮老舊小區改造工作。已納入城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的棚戶區（居民住房）、以居民自建房為主的區域和城中村不納入城鎮老舊小區改造范疇。各縣區及時修訂完善2021-2025年城鎮老舊小區改造規劃和2021年度城鎮老舊小區改造實施方案。各縣區人民政府（管委會），市直有關單位養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政快遞、社會治安等有關方面涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專業經營單位的相關管線改造計劃，要根據當地城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃進行調整修改，同步推進實施，確保專營設施安全運行。國有企事業單位、軍隊、中央和省屬機關所屬城鎮老舊小區按屬地原則納入當地改造規劃和計劃統一組織實施。
?。ǘ┖侠泶_定改造內容。城鎮老舊小區改造包括改建配套基礎設施、改造提升人居環境、完善優化居民服務、改進規范社區管理，具體改造內容可分為基礎類、完善類和提升類。各縣區政府（管委會）可因地制宜確定改造內容清單和標準。
1?；A類。根據小區實際，按照“?；尽钡脑瓌t，優先并重點改造與小區相關，滿足居民安全需要和基本生活需求的市政配套基礎設施以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維護修繕等基礎類項目。其中，改造提升市政配套基礎設施包括拆除違法建設，改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。
2。完善類。依據小區環境條件和群眾意愿，在兼顧完善功能和落實歷史建筑保護修繕要求前提下，開展環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等完善類項目，包括整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施 、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信報箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。
3。提升類。積極推進公共服務設施配套建設及其智慧化改造等提升類項目，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。在改善居住條件、提升環境品質的同時，展現城市特色，延續歷史文脈。
?。ㄈ﹥灮椖客七M機制
1。科學生成改造項目。各縣區政府（管委會）要依據城鎮老舊小區改造項目儲備庫，優先對居民改造意愿強、參與積極性高、主動配合拆除違法違章建（構）筑物、自愿出資和承諾交納物業費、補建續籌住宅維修資金的城鎮老舊小區進行改造，改造前問需于民，建立“自下而上”的項目生成機制。各縣區（管委會）要把城鎮老舊小區改造與城市更新有機結合，根據本地實際情況制定具體的項目生成辦法，要明確項目實施主體，鼓勵選擇社會機構、專業平臺公司等市場主體作為項目實施主體，推進項目有序實施。
2。動員群眾積極參與。城鎮老舊小區改造要與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務體系建設有機結合。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發揮社區黨組織的領導作用，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進城鎮老舊小區改造。改造中問計于民，搭建溝通議事平臺，廣泛征集群眾意見，開展多種形式基層協商，引導居民形成共識。開展“美好環境與幸福生活共同締造”活動，發動群眾積極參與制定改造方案、配合改造施工、共同驗收項目、監督后續管理等。組織引導社區內的機關和企事業單位積極參與改造。積極推動設計師、工程師進社區，輔導居民有效參與改造。
3。合理整合片區資源。鼓勵以街道或社區為單位對區域內有共同改造需求的城鎮老舊小區歸并整合、聯動改造、物業一體化服務。加強片區內基礎設施、公共服務設施共建共享共用。加強既有用地集約混合利用，利用小區整合過程中可以利用的空地、荒地、綠地、拆除違建騰空土地等，增設停車位、健身等各類基礎設施；利用原有空置的鍋爐房等閑置房屋資源，增設社區綜合服務設施、物業管理用房、便利店、養老、托幼等公共服務設施。利用公共空間新建、改建各類設施，涉及占用綠化空間或影響日照間距的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。
4。強化改造全過程管理。改造工作要充分征求居民意見，特別要做好城鎮老舊小區弱電入地、雨污分流管網與市政管網對接改造等“最后100米”改造，因地制宜開展健身設施建設、綠化改造，結合小區區域特點和設施現狀，“一區一策”制定改造方案。按照《河南省城鎮老舊小區改造技術導則（試行）》（豫建設計〔2020〕353號）和改造方案，因地制宜開展城鎮老舊小區改造項目施工圖設計，進一步規范我市城鎮老舊小區改造工作。加強對改造過程的質量監管和安全管控，嚴格按圖施工，落實土方開挖、管網改造、施工圍擋、施工防火等施工安全管理，杜絕安全隱患。城鎮老舊小區改造項目完工后，由縣區政府或授權的城鎮老舊小區改造主管部門牽頭組織，由建設單位會同業主委員會（或業主代表）、施工、監理、設計等單位共同驗收，并將竣工驗收資料報有關部門歸檔備案，城鎮老舊小區改造后仍無法滿足消防相關標準規范要求的，相關部門共同制定防火、救援、管理的綜合解決方案，確保小區消防安全。改造項目涉及歷史文化街區、歷史建筑的，應嚴格落實相關保護修繕要求。城鎮老舊小區改造要貫徹落實綠色發展理念，同步開展綠色社區創建。
?。ㄋ模┙⒔∪L效管理機制。各縣區把推進城鎮老舊小區改造與加強基層黨組織建設、社區治理體系建設有機結合起來，積極探索黨建引領、社區治理的有效路徑，同步建立健全基層黨組織領導，社區居民委員會配合，業主委員會、物業服務企業等參與的聯席會議機制，實行社區黨組織和物業公司、業主委員會成員雙向交叉任職。根據城鎮老舊小區實際狀況，采用市場化物業服務、社區保障性物業管理、業主自治管理等模式，制定城鎮老舊小區改造提質后的長效管理方案，推進物業管理全覆蓋，實現“一次改造、長效管理”。對有條件實行市場化物業管理的城鎮老舊小區，積極引入專業物業服務企業，不斷提高城鎮老舊小區專業化物業管理覆蓋率；對規模小、分布散，一時難以實行市場化物業管理的小區，連片打包，實行社區保障性管理；對暫不具備引進物業管理的城鎮老舊小區，積極組織城鎮老舊小區成立業主大會，選舉產生業主委員會，逐步實現小區業主對小區的自治管理。
三、資金籌措
（一）落實居民出資責任。按照“誰受益、誰出資”的原則，增強小區居民主人翁意識，明確居民出資責任，確定居民出資比例或金額。居民出資可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。研究制定住宅專項維修資金用于城鎮老舊小區改造的辦法。支持小區居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵以個人捐資捐物、投工投勞等形式參與城鎮老舊小區改造。鼓勵有需要的居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新等。
?。ǘ┘哟笳С至Χ取？h區政府（管委會）要落實支出責任，將城鎮老舊小區改造相關支出納入年度預算，足額保障。市級財政相應做好資金支持。財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區，可以適當支持2001-2005年建成的老舊小區。全面清理國有住房出售收入存量資金，將房改房售房款及其他國有住房出售收入存量資金作為城鎮老舊小區改造資金來源。統籌發展改革、住房城鄉建設、衛生健康、民政、體育等涉及住宅小區的各類資金用于城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率。支持各縣區（管委會）通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。
（三）鼓勵單位投資支持。專業經營單位應履行社會責任，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升。改造后專營設施設備的產權依照法定程序移交給專營單位，并由專營單位負責后續維護管理。公房產權單位應出資參與改造。鼓勵原產權單位對職工住宅小區（或原職工住宅小區）改造給予資金支持，原產權單位出資參與改造的，相關費用可計入單位管理費用或管理成本。國有企事業單位可以使用經營收入承擔部分城鎮老舊小區改造費用，列入單位經營成本。鼓勵社會各類單位幫扶、捐助城鎮老舊小區改造。
（四）落實稅費減免政策。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。
（五）引導市場運作參與。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引專業機構等社會力量投資參與需改造設施的設計、改造、運營。支持規范各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創業單元”方式發展養老、托育、家政、健身、超市等社區服務新業態。鼓勵物業服務企業參與城鎮老舊小區改造，并通過獲得特許經營權、公共位置廣告收益和有償提供便民服務等途徑收回投資成本。經當地政府同意，成立或打造市、縣區級統一管理運營主體，政府通過并購、入股、合規注入經營性資產等方式逐步擴充運營資產，提高投資經營能力，建立合理收益模式。
?。┨剿鹘鹑跈C構參與模式。鼓勵金融機構加大支持，充分利用開發性金融大額、長期、低成本優勢，發揮政策性金融、商業金融的自身特點，多渠道探索市場化、法治化、可持續化融資路徑。農業發展銀行駐馬店分行結合各自職能定位和業務范圍，依法合規加大對城鎮老舊小區改造的信貸支持力度。商業銀行加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。支持城鎮老舊小區改造規?；瘜嵤┻\營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務。加強項目儲備，積極謀劃符合條件的專項債券項目。
四、保障措施
?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。市百城建設提質工程工作領導小組辦公室加強對各縣區城鎮老舊小區改造工作的督促指導。市住房和城鄉建設局、發展改革委、財政局、民政局、城市管理局、工信局、住房公積金管理中心、通信管理辦、供電公司等相關部門按照《駐馬店市城市老舊小區改造提質工作實施方案》（駐政辦〔2019〕101號）認真履行部門職責，協同推進老舊小區改造工作。各縣區政府（管委會）作為城鎮老舊小區改造工作的責任主體，要把推進城鎮老舊小區改造擺在重要議事日程，主要負責同志親自抓，明確各部門職責，建立健全政府統籌、條塊協作、多部門齊抓共管的工作協調推進機制，及時解決改造實施過程中的問題，確保改造工作順利推進。
?。ǘ┖喕瘜徟绦?。各縣區政府（管委會）要結合工程審批制度改革，加大聯審聯批協調力度，優化城鎮老舊小區改造項目審批流程，簡化審批手續，積極推行網上審批，切實提高審批效率。市中心城區城鎮老舊小區改造項目各項手續辦理、審批權限下放至區級相關部門辦理。經由縣區政府（管委會）組織有關部門聯合審查并出具聯合審查意見的城鎮老舊小區改造項目，可作為辦理立項用地規劃許可、工程建設許可、施工許可、竣工驗收、消防審驗等環節的審批依據。不涉及土地權屬變化的城鎮老舊小區改造項目，無需辦理建設工程規劃許可證。未增加建筑面積、未改變既有建筑結構的項目，無需辦理建設工程規劃許可證；將工程質量監督手續和施工許可證合并辦理。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，不再進行施工圖審查。樓體改造中，如增設電梯、外墻增加保溫層、樓頂平頂改坡頂等改變建筑外觀的情況，無需辦理建設工程規劃許可證，改造方案經相關部門審批后即可建設。需要配建服務設施的，如建設小區公廁、停車設施、托幼設施、養老設施等，在符合日照、消防等規范標準的前提下，新增面積可不計入新增容積率，改造方案經80%業主同意后，可直接申請辦理建設工程規劃許可證。
（三）強化政策支持。涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在使用期限內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應積極予以辦理。對利用小區紅線內零星存量土地建設服務設施的，可不增收土地價款；改造利用閑置廠房、社區用房等建設服務設施的，可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不變更。鼓勵各縣區積極探索對改造范圍內的危舊樓房采取業主委托拆除原地翻建安置的方式，實施改造或“組合地塊”定向開發，支持大片區統籌改造、跨片區組合改造，并結合實際給予相應政策支持。
?。ㄋ模┘訌娍冃гu價。全市每年組織對各縣區城鎮老舊小區改造工作績效考評，考評結果報送省財政廳、省住房和城鄉建設廳、省民政廳，與上級補助資金掛鉤；對工作突出的縣區，市政府予以褒揚激勵。對城鎮老舊小區改造工作實施全過程績效管理，把城鎮老舊小區改造項目績效目標作為分配財政補助資金、安排項目預算的必要條件。加強城鎮老舊小區改造項目實施中的績效監控，對偏離績效目標、項目進展緩慢、資金滯留的要及時調整和收回資金。
?。ㄎ澹└愫眯麄饕龑?。充分發揮各類媒體的宣傳引導作用，通過多種形式廣泛宣傳城鎮老舊小區改造的重要意義、方法步驟和改造政策，廣泛調動專業機構、社會力量參與城鎮老舊小區改造的積極性和主動性，營造社會廣泛支持、群眾積極參與的良好氛圍。適時召開城鎮老舊小區改造工作推進會、現場會，及時總結推廣典型經驗，推動工作落實。
