原標(biāo)題：《2019鄭州市場(chǎng)大數(shù)據(jù)發(fā)布 房地產(chǎn)開發(fā)增速回升至4.0%》

　　猛犸新聞·東方今報(bào)記者 宋迎迎

　　1月14日下午，知名地產(chǎn)服務(wù)公司戴德梁行發(fā)布“2019年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望”報(bào)告，回顧與展望了鄭州2019年的宏觀經(jīng)濟(jì)情況、土地市場(chǎng)、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)和商業(yè)零售市場(chǎng)。

　　宏觀：房地產(chǎn)投資回溫，金融業(yè)增長加快

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，鄭州GDP完成8，050.7億元，同比增長7.2%，其中第二產(chǎn)業(yè)同比增長8.1%；第三產(chǎn)業(yè)同比增長7.0%。

　　報(bào)告指出，隨著政府不斷招商引資，創(chuàng)造適合第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境和條件，鼓勵(lì)服務(wù)業(yè)發(fā)展，近年來鄭州市第三產(chǎn)業(yè)比例不斷增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

　　截至2019年第三季度，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重達(dá)到了54.8%。其中，金融業(yè)增加值同比增長10.3%，高于第三產(chǎn)業(yè)3.3個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)金融業(yè)占GDP比重達(dá)到了11.9%。

　　同期，固定資產(chǎn)投資同比增長3.5%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升至4.0%。

　　土地市場(chǎng)：2019年為土地供應(yīng)小年，成交量減少近兩成

　　2019年，鄭州共推出地塊264宗，較2018年下降35.9%。其中最終成交243宗，較去年下降35.3%。這樣的降幅還是非常明顯。

　　“作為三年供地計(jì)劃的收官之年，根據(jù)《鄭州市市本級(jí)2019年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，鄭州市全年計(jì)劃供地規(guī)模為2，922.4萬平方米，然而市本級(jí)實(shí)際推出土地714.3萬平方米，未完成全年供地計(jì)劃。”戴德梁行分析師分析稱，綜合多組數(shù)據(jù)來看，不少房企在鄭拿地意向趨于保守。不過，她同時(shí)指出，流拍土地多為位置偏遠(yuǎn)地塊。

　　樓面價(jià)方面，2019年，鄭州市成交土地樓面地價(jià)達(dá)到2，669.5元每平方米，較2018年上漲6.1%。在土地供應(yīng)減少的情況下，土地樓面價(jià)仍保持相對(duì)的穩(wěn)定，主要是由住宅用地（上漲18.2%）以及商辦用地（上漲20.5%）樓面地價(jià)上漲推動(dòng)。

　　甲級(jí)寫字樓：全年無新增供應(yīng)，空置率降至六年新低

　　2019年全年優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)沒有新增供應(yīng)，全市核心商圈優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓空間總存量維持在299.8萬平方米。值得注意的是，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步消化空置面積，空置率降至2014年以來的最低水平，達(dá)到13.9%。

　　分區(qū)域來看，花園路經(jīng)三路、高鐵片區(qū)寫字樓空置率出現(xiàn)大幅度下降，而cbd區(qū)域不降反升，升幅為1.7個(gè)百分點(diǎn)。戴德梁行相關(guān)人士分析稱，前者由于租金下調(diào)，而后者則是品質(zhì)較高，使其相較于cbd等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)呈現(xiàn)較大優(yōu)勢(shì)。

　　2019年甲級(jí)寫字樓租戶的行業(yè)占比來看，以金融服務(wù)類、房地產(chǎn)及相關(guān)類、信息科技類為主，占比達(dá)60%以上；其中金融服務(wù)類占比37%，已經(jīng)較為接近一線城市金融服務(wù)業(yè)企業(yè)的占比。

　　2020年，鄭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來64，300平方米新增供應(yīng)。屆時(shí)，全市甲級(jí)寫字樓存量將突破300萬平方米，達(dá)到306.3萬平方米。

　　戴德梁行方面提供的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2021年，北龍湖將有75.5萬平方米左右優(yōu)質(zhì)甲級(jí) 寫字樓投放市場(chǎng)。雖然短期內(nèi)不會(huì)迅速成熟商用，但新增供應(yīng)無疑將對(duì)市場(chǎng)信心造成一定壓力。預(yù)計(jì)寫字樓租金將有向下微調(diào)趨勢(shì)。

　　商業(yè)零售市場(chǎng)：居民消費(fèi)能力升級(jí)，商業(yè)項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)整，差異化競(jìng)爭(zhēng)

　　2019年1至9月，鄭州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3425.8億元，同比增長9.5%，和1-8月社會(huì)消費(fèi)品零售額增長率持平，增幅同比回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，高于全國1.3個(gè)百分點(diǎn)。居民人均可支配收入為26870.3元，同比增長8.5%。

　　由數(shù)據(jù)可以看出，人均可支配收入穩(wěn)步增長，居民消費(fèi)能力升級(jí)。隨著居民人均可支配收入的提升，居民消費(fèi)不斷升級(jí)。一些商業(yè)項(xiàng)目主動(dòng)進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，通過引進(jìn)個(gè)性化、體驗(yàn)化的首店而減少品牌同質(zhì)化從而滿足消費(fèi)者日漸變化的消費(fèi)需求。

　　2019年下半年，全市新入市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)42萬平方米，較上半年增長37萬平方米，新增供應(yīng)推動(dòng)全市存量上升至270.2萬平方米。 由于部分百貨和購物中心積極進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整以吸引租戶，且新增項(xiàng)目招商完成率較高，全市空置率較上半年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至3.4%。下半年全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的平均首層報(bào)價(jià)為416.7元每平方米每月，受新增供應(yīng)的影響，租金較上半年下降8.2%。