本月起正式施行業(yè)主自治最權威“游戲規(guī)則”

　　由住房和城鄉(xiāng)建設部制定的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(以下簡稱《指導規(guī)則》)從本月起正式施行，這也就意味著今后各地小區(qū)業(yè)主自治行為將有最權威的"游戲規(guī)則"。其中最大的亮點就是明確，擁有多套物業(yè)的大業(yè)主也只有一票，今后這樣的業(yè)主再想操控小區(qū)事務就很難了。

　　[亮點1]業(yè)委會最遲5個月成立

　　在什么樣的情況下可以成立業(yè)委會，一直是困擾很多小區(qū)的大問題。《指導規(guī)則》明確，物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應及時報送相關文件資料，小區(qū)就可以向政府部門提出籌備業(yè)主大會的書面申請，啟動業(yè)委會成立的第一步。

　　在籌備成立業(yè)委會的過程中，很多小區(qū)跑起了"馬拉松"，有的時候拖上一年半載是很常見的事。但《指導規(guī)則》設定了時間期限，明確政府部門在收到申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。也就是說從發(fā)起到成立，今后小區(qū)成立業(yè)委會最快在5個月內就可完成。

　　[亮點2]可先期成立業(yè)委會

　　目前很多樓盤都采取分期開發(fā)策略，如果按照總體開發(fā)建筑面積計算，首期開發(fā)的物業(yè)就很難占到總面積的50%，先住進小區(qū)的業(yè)主曾經(jīng)面臨成立業(yè)委會難的問題，造成小區(qū)前期物業(yè)管理的空缺。

　　而新出臺的《指導規(guī)則》對這類問題做出規(guī)定，從而填補了這種情況的法律空白。其中明確，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　值得注意的是，對于剛剛買房還沒拿到房產(chǎn)證的人來說，也將對小區(qū)事務擁有話事權。《指導規(guī)則》提出，基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

　　[亮點3]棄權票不能被曲解

　　在大型樓盤往往有成百上千戶業(yè)主，將全部業(yè)主召集起來開業(yè)主大會十分困難，于是很多小區(qū)在表決時就出現(xiàn)了很多未參與表決的業(yè)主。而這部分未投票業(yè)主往往成為業(yè)委會操控小區(qū)民意的砝碼，對于有利于自己的表決就把棄權票算為贊成，對于不利于自己的表決就把棄權票算為反對。

　　《指導規(guī)則》對上述投票行為的統(tǒng)計方式進行了規(guī)范，明確"未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。"廣州市國土房管局相關負責人指出，這樣的規(guī)定就像為小區(qū)日后的表決制定了游戲規(guī)則，今后要按游戲規(guī)則辦事。