河南首只房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金面世 旨為企業(yè)融資

    近日，記者從居易國際旗下的北京盛諾金投資管理有限公司得知，一種旨在緩解房地產(chǎn)開發(fā)商融資困難，為開發(fā)商提供新型融資渠道的產(chǎn)業(yè)基金歷時1個月的募集期已成功發(fā)起。這也是該基金繼天津、北京之后的第三個發(fā)起城市。該基金的成功發(fā)行，將成為中原房地產(chǎn)企業(yè)融資的最大平臺，有力地推動了中原房地產(chǎn)業(yè)健康有序的可持續(xù)發(fā)展。

　　地產(chǎn)融資瓶頸催生新型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金

　　近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)。房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。但是房地產(chǎn)業(yè)贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出狀況，使得眾多房地產(chǎn)公司達(dá)不到上市要求，公開上市進(jìn)行融資較為困難。因此，我國房地產(chǎn)開發(fā)仍舊是以銀行貸款為主要的融資渠道，而另外的如房地產(chǎn)信托、股權(quán)融資、同行借貸等融資渠道，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。

　　2009年12月，財政部、國土資源部等五個部委聯(lián)合下發(fā)通知：要求土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價款(租金)應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。這無疑增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)前期融資的必要性。

　　“目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)金融資本問題很大，有些房地產(chǎn)企業(yè)在資本不足的情況下，完全依賴銀行貸款。而國外房地產(chǎn)企業(yè)利用社會資本的渠道比較寬也比較多。”全國人大財經(jīng)委法案室主任朱少平表示。

　　為突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，一種由居易國際旗下的北京盛諾金投資管理有限公司發(fā)起的新型的產(chǎn)業(yè)基金順勢而生。經(jīng)過1個月的募集，該基金在鄭州的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1個億，預(yù)計2010年達(dá)到10個億左右，將為中原20～30個具有“低能耗、低排放”的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供股權(quán)融資服務(wù)。屆時，該基金將成為河南省房地產(chǎn)企業(yè)最大的融資平臺。

　　新型產(chǎn)業(yè)資金開發(fā)商與認(rèn)購人共生共贏

　　現(xiàn)階段我國的基金規(guī)模達(dá)到了2.3萬億，基金管理公司僅有60多家，可供證券投資基金選擇的品種除國債、流通股外，其他渠道也寥寥無幾，相對于中國國有商業(yè)銀行50萬億的儲蓄總額，可謂杯水車薪。

　　一方面房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、投資需要巨大的資金量，房企融資困難，另一方面大量的資金閑置于銀行，起不到良好的流通作用。如何利用房地產(chǎn)的保值增值能力促使一部分閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在緩解房企融資困難的同時讓投資人得到回報成為一種新型的投資渠道，成為多種產(chǎn)業(yè)基金首要解決的問題。

　　浦發(fā)銀行鄭州分行投行部孫建增告訴記者，產(chǎn)業(yè)基金在產(chǎn)業(yè)的整合、升級、有序發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用，得到各級政府的高度重視。產(chǎn)業(yè)基金可委托基金管理人專家理財，充分發(fā)揮管理人優(yōu)勢，使投資人資本增值的同時，獲得豐富的回報。尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金投資于地產(chǎn)行業(yè)，被投資項目估值相對簡單，土地、在建工程抵質(zhì)押控制能力強(qiáng)，適合較為廣泛的投資者認(rèn)識風(fēng)險，監(jiān)督基金規(guī)范運(yùn)作。

　　北京盛諾金投資管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，北京盛諾金投資管理有限公司是居易國際控股有限公司的全資子公司，擁有12年的房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗。從2005年開始，先后在天津、北京設(shè)立了專注于投資房地產(chǎn)項目股權(quán)的盛諾金基金和泊愛易會基金，目前盛諾金基金凈值資產(chǎn)已達(dá)18億，總資產(chǎn)達(dá)35億。盛諾金基金也聯(lián)手國內(nèi)著名基金在鄭州投資了龍泊圣地項目和21世紀(jì)國際城項目、濟(jì)南香桔仕項目、沈陽青年城項目都取得了豐碩的回報。

　　此次在鄭州發(fā)起的盛諾金公司型房地產(chǎn)基金將采用海外成熟的產(chǎn)業(yè)基金管理模式，引入浦發(fā)銀行鄭州分行為基金托管人，選擇“低能耗、低排放”并擁有好土地、好團(tuán)隊的優(yōu)秀開發(fā)商進(jìn)行投資，待開發(fā)商取得足夠的銀行開發(fā)貸款或銷售回款時獲利退出。這種階段性的、有效降低了風(fēng)險的投資模式，不僅深受開發(fā)商青睞的同時，也以銀行同期開發(fā)貸款利率的2.5～3倍的投資回報率贏得了基金認(rèn)購人的認(rèn)同。（王亞平）