提前還房貸有竅門 看看您的房貸可否提前還(2)

　　解讀：提前還貸有講究

　　許愛芳認為，是否選擇提前還貸因人而異，對于手頭有現錢，但風險承受能力較低，且沒有合適投資渠道的人來說，選擇提前還貸可以減輕還貸壓力。侯俊梅說，人們提前還貸的初衷就是減少利息支出，不過不同的銀行有不同的提前還貸方式。目前銀行主要有以下五種提前還貸方式：

　　第一種，全部提前還款，即客戶將剩余的貸款一次性還清。理論上而言，這種方式的利息支出最少，但其考驗的是還款人的經濟實力，需要量入為出。

　　第二種，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。此種方式節(jié)省利息較多。

　　第三種，部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，還款期限不變。這種方式可以減輕月供負擔，節(jié)省利息支出。

　　第四種，部分提前還款，每月還款額減少，同時縮短還款期限。這種方式既省利息，又減輕月供壓力。

　　第五種，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。這種方式雖減少了部分利息，但月供要增加，相對來說不是太劃算。

　　侯俊梅同時建議，如果是商業(yè)貸款和公積金貸款構成的組合貸款，先還商業(yè)貸款會“優(yōu)惠”更多。因為公積金貸款含政策性補貼成分，貸款利率更低，提前歸還利率較高的商業(yè)貸款，相對劃算些。如果是純商業(yè)貸款，又有兩種還款方式區(qū)別。在同樣還款一段時間后，“等額本息還款法”支付的利息會高于“等額本金還款法”，也就是說選擇“等額本金還款法”提前還貸時會更劃算。因此，有提前還貸打算的，如果選擇“等額本金還款法”會更好。

　　建議：三種情形不宜提前還

　　侯俊梅說，銀行加息預期增強給消費者帶來了一定的心理壓力，這也成為提前還貸的強大動力。但是，人們在提前還貸時切忌盲目跟風。在做決定前，要結合自身經濟實力，在算明賬的同時綜合考慮時間、機會成本等。她認為，下面三類人不要急于提前還貸：一是房貸還款時間已超過５年或更長時間的貸款人，特別是采用“等額本息還款法”者，超過了５年，一半以上甚至８０％的利息已經還完，所剩還款款項主要是本金，提前還款的意義不大。二是借款人在一年內有其他資金需求的人，在目前利率相對較低的情況下，如果只是為了少還一點利息，卻使生活水平大打折扣，則是不劃算的。三是其他投資的收益高于貸款利率的也不適合提前還貸。

　　許愛芳建議貸款者要把握還貸時機。對采取“等額本息還款法”者來說，月供的組成包括本金和利息，對于貸款者來說，在貸款期限的１／３~１／２年限中，償還月供中利息支出要高于本金支出，而在最后幾年中，月供支出基本以本金為主，利息很少。因此，以１５年貸款期限來講，如果已償還６年，這時就沒太大必要提前還貸了。在這種情況下，消費者可以把多余的錢投到基金、股票或其他產品中，來獲得更高的收益。