房?jī)r(jià)猛漲房東惜售 房屋買(mǎi)賣(mài)違約成本有多大？
在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如果因?yàn)樽约旱氖韬龆斐蛇`約，那么其成本有多大？不管是買(mǎi)方，還是賣(mài)方，都應(yīng)該對(duì)此有個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，這樣才能在買(mǎi)房或者買(mǎi)房過(guò)程中做到心中有數(shù)。
買(mǎi)房、賣(mài)房違約成本是多少？專(zhuān)家表示，買(mǎi)房分為看房、下定、簽約、過(guò)戶(hù)、交房等諸多環(huán)節(jié)，而在每個(gè)環(huán)節(jié)所發(fā)生的違約情形，其成本也不一樣。
同時(shí)有不少違約事項(xiàng)為事先約定，賠償額度并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)。因此即使是對(duì)于類(lèi)似的違約情形來(lái)說(shuō)，賠償?shù)念~度可能會(huì)不一樣。
那么，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)違約所產(chǎn)生的成本到底有多大？本刊記者特地對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查了解，以期讓讀者對(duì)此有個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，并避免因自己的疏忽而承擔(dān)高額違約成本。
違約行為時(shí)有發(fā)生
違約現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，尤其是在房?jī)r(jià)快速上漲階段，這種現(xiàn)象更為常見(jiàn)。
近日，記者在浦東川沙鎮(zhèn)上采訪(fǎng)時(shí)得知，幾乎所有的賣(mài)家同時(shí)選擇違約終止買(mǎi)賣(mài)過(guò)程。某中介公司業(yè)務(wù)員徐小姐告訴記者，有賣(mài)家即使有可能賠償18萬(wàn)元之巨，但仍然不為所動(dòng)，堅(jiān)持中斷買(mǎi)賣(mài)過(guò)程。這里之所以發(fā)生大面積違約現(xiàn)象，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)受迪士尼落戶(hù)而飛漲，就如在今年夏天南匯并入浦東之后，南匯不少二手房賣(mài)家也曾出現(xiàn)大量毀約情形一樣。
記者從上海美聯(lián)物業(yè)了解到，為了趕上年底優(yōu)惠政策“末班車(chē)”，近期二手房市場(chǎng)交易量大增，11月份單月成交量接近今年最高峰。交易活躍加之價(jià)格堅(jiān)挺，使得部分房東有產(chǎn)生惜售心理，于是在交易過(guò)程中要求提價(jià)而導(dǎo)致交易中斷，進(jìn)而導(dǎo)致違約情形的發(fā)生。
違約成本細(xì)細(xì)算
不管是故意還是無(wú)意，一旦發(fā)生違約情形，就要承擔(dān)違約責(zé)任。
上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，在不同的環(huán)節(jié)發(fā)生違約情況，所要承擔(dān)的違約責(zé)任并不一樣。如收取定金之后違約與簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》之后違約相比，后一種情況所要負(fù)擔(dān)的成本要大一些。
那么，每個(gè)環(huán)節(jié)違約成本到底有多大，我們不妨結(jié)合實(shí)際案例來(lái)進(jìn)行詳細(xì)解析。專(zhuān)家介紹說(shuō)，違約多發(fā)環(huán)節(jié)主要集中在下定、簽約、過(guò)戶(hù)、交房等環(huán)節(jié)，在此也主要介紹這幾種違約情形以及所要負(fù)擔(dān)的成本。
下定階段：多為雙倍返回定金
此階段買(mǎi)賣(mài)雙方都有可能會(huì)產(chǎn)生違約情形，賣(mài)家眼見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲心里不平衡，而買(mǎi)家則會(huì)見(jiàn)到房?jī)r(jià)下跌而后悔，這是產(chǎn)生違約的原因所在。
【案例1】胡先生與中介簽訂了《居間協(xié)議》，并收取了買(mǎi)家朱女士3萬(wàn)元定金，但在隨后的時(shí)間里房?jī)r(jià)再次上漲，胡先生發(fā)現(xiàn)之前約定的95萬(wàn)元總價(jià)偏低，于是要求漲至102萬(wàn)元。對(duì)方不同意，胡先生單方中斷買(mǎi)賣(mài)過(guò)程。
【解析】王展表示，對(duì)于賣(mài)家而言，收取定金之后賣(mài)家違約，通常要承擔(dān)的違約責(zé)任是雙倍返還買(mǎi)家定金。如上述案例中的胡先生，他必須返還朱女士6萬(wàn)元。此外，中介公司付出了相應(yīng)的勞動(dòng)，也應(yīng)該得到合理費(fèi)用補(bǔ)償，如通訊費(fèi)、交通費(fèi)等等，參照已有的判例，一般以?xún)伞⑷г佣唷?/p>
如果買(mǎi)家在此階段毀約，則其支付的定金為賣(mài)家沒(méi)收。如上述案例中朱女士提出終止買(mǎi)賣(mài)過(guò)程要求，則她無(wú)權(quán)要求退回定金。同時(shí)，朱女士也要補(bǔ)償中介公司相應(yīng)的合理費(fèi)用，具體與賣(mài)家相同。
簽訂合同階段：負(fù)擔(dān)成本最大
《買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂之后，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系確立，此時(shí)違約將要承擔(dān)巨大的違約責(zé)任。
【案例2】要是賣(mài)家存心為難，石女士近40萬(wàn)元首付款可能一個(gè)子也收不回來(lái)。石女士想買(mǎi)一套總價(jià)為140萬(wàn)元的兩房，支付40萬(wàn)元首期款之后，因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，而又無(wú)法申請(qǐng)到按揭貸款，只好作罷。賣(mài)家見(jiàn)她確實(shí)遇到了困難，于是象征性地收了一些違約金，終止了買(mǎi)賣(mài)過(guò)程。
【解析】王展分析認(rèn)為，簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》之后，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已經(jīng)成立，此時(shí)發(fā)生違約行為，所要承擔(dān)的責(zé)任最大。不過(guò)這其中要分根本性違約和遲延性履行違約兩種情況。
對(duì)于根本性違約而言，最大違約成本可達(dá)總房?jī)r(jià)的30%。根本性違約是指解除《買(mǎi)賣(mài)合同》，不管對(duì)賣(mài)家還是買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，所承擔(dān)的違約金為總房?jī)r(jià)的20%～30%。如一套總價(jià)為300萬(wàn)元的上海市中心公寓，賣(mài)家違約之后可能要賠償買(mǎi)家百萬(wàn)元。
除此之外，違約方還需向中介公司支付傭金。王展表示，《買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂之后，買(mǎi)賣(mài)過(guò)程完成大半，中介公司理應(yīng)取得相應(yīng)報(bào)酬。而根據(jù)現(xiàn)有的實(shí)際判例，違約方要承擔(dān)雙份傭金，如上述案例中，以上海房屋買(mǎi)賣(mài)各1%的傭金收取辦法，石女士需付出2.8萬(wàn)元。不過(guò)一般情況下，因?yàn)榭紤]到尚未付出全部服務(wù)，中介公司不會(huì)全額收取。而如果協(xié)商不成進(jìn)入訴訟程序，違約方還有會(huì)被對(duì)方要求承擔(dān)律師費(fèi)、訟訴費(fèi)等，這也會(huì)得到法院的支持。
這里還需注意的是，買(mǎi)賣(mài)雙方有可能會(huì)碰到遲延履行違約情況。對(duì)賣(mài)家而言，有可能是提前還款不及時(shí)，導(dǎo)致不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)無(wú)法及時(shí)辦理下一步過(guò)戶(hù)手續(xù)，因此造成違約。在這種情況下，賣(mài)家要承擔(dān)的違約責(zé)任是每逾期一天，向買(mǎi)家支付總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五作為違約金。而對(duì)買(mǎi)家而言，也有可能會(huì)因?yàn)橘Y金無(wú)法及時(shí)到位而拖延交易時(shí)間，如按揭貸款辦理不及時(shí)等，也需要承擔(dān)違約責(zé)任，具體標(biāo)準(zhǔn)與賣(mài)家相同。不過(guò)買(mǎi)家如果無(wú)法及時(shí)解決資金問(wèn)題，那么超過(guò)一定期限之后，如一般規(guī)定為半個(gè)月，可能面臨合同解除，并承擔(dān)賠償總房?jī)r(jià)20%～30%的高額違約責(zé)任。
過(guò)戶(hù)階段：消極怠慢會(huì)挨罰
賣(mài)家疏忽可能會(huì)造成違約情形的發(fā)生，當(dāng)然也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
【案例3】遲先生在規(guī)定的過(guò)戶(hù)時(shí)間內(nèi)未能及時(shí)提供相關(guān)材料以配合買(mǎi)方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，同時(shí)也未向?qū)Ψ阶魅魏谓忉專(zhuān)m然在半個(gè)月后最終完成了過(guò)戶(hù)手續(xù)，但對(duì)方還是向他提出了賠償要求。
【解析】專(zhuān)家解釋?zhuān)@也屬于遲延履行范疇，需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一般情況下，賣(mài)方因?yàn)槭韬龆`約的情形較為多見(jiàn)。對(duì)于這種情況而言，一般會(huì)在合同中約定，以每逾期一天，支付已收款的5%或者總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五作為違約金。當(dāng)然，如果逾期天數(shù)超過(guò)15天，可能轉(zhuǎn)變成根本性違約，將面臨解除合同、并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任尷尬局面。
