房價猛漲房東惜售 房屋買賣違約成本有多大？

    在房屋買賣過程中，如果因為自己的疏忽而造成違約，那么其成本有多大？不管是買方，還是賣方，都應該對此有個全面的認識，這樣才能在買房或者買房過程中做到心中有數。

　　買房、賣房違約成本是多少？專家表示，買房分為看房、下定、簽約、過戶、交房等諸多環節，而在每個環節所發生的違約情形，其成本也不一樣。

　　同時有不少違約事項為事先約定，賠償額度并沒有固定標準。因此即使是對于類似的違約情形來說，賠償的額度可能會不一樣。

　　那么，在房屋買賣過程中的各個環節違約所產生的成本到底有多大？本刊記者特地對此進行詳細調查了解，以期讓讀者對此有個全面的認識，并避免因自己的疏忽而承擔高額違約成本。

　　違約行為時有發生

　　違約現象時有發生，尤其是在房價快速上漲階段，這種現象更為常見。

　　近日，記者在浦東川沙鎮上采訪時得知，幾乎所有的賣家同時選擇違約終止買賣過程。某中介公司業務員徐小姐告訴記者，有賣家即使有可能賠償18萬元之巨，但仍然不為所動，堅持中斷買賣過程。這里之所以發生大面積違約現象，主要是因為房價受迪士尼落戶而飛漲，就如在今年夏天南匯并入浦東之后，南匯不少二手房賣家也曾出現大量毀約情形一樣。

　　記者從上海美聯物業了解到，為了趕上年底優惠政策“末班車”，近期二手房市場交易量大增，11月份單月成交量接近今年最高峰。交易活躍加之價格堅挺，使得部分房東有產生惜售心理，于是在交易過程中要求提價而導致交易中斷，進而導致違約情形的發生。

　　違約成本細細算

　　不管是故意還是無意，一旦發生違約情形，就要承擔違約責任。

　　上海聯業律師事務所主任律師王展表示，在不同的環節發生違約情況，所要承擔的違約責任并不一樣。如收取定金之后違約與簽訂《買賣合同》之后違約相比，后一種情況所要負擔的成本要大一些。

　　那么，每個環節違約成本到底有多大，我們不妨結合實際案例來進行詳細解析。專家介紹說，違約多發環節主要集中在下定、簽約、過戶、交房等環節，在此也主要介紹這幾種違約情形以及所要負擔的成本。

　　下定階段：多為雙倍返回定金

　　此階段買賣雙方都有可能會產生違約情形，賣家眼見房價上漲心里不平衡，而買家則會見到房價下跌而后悔，這是產生違約的原因所在。

　　【案例1】胡先生與中介簽訂了《居間協議》，并收取了買家朱女士3萬元定金，但在隨后的時間里房價再次上漲，胡先生發現之前約定的95萬元總價偏低，于是要求漲至102萬元。對方不同意，胡先生單方中斷買賣過程。

　　【解析】王展表示，對于賣家而言，收取定金之后賣家違約，通常要承擔的違約責任是雙倍返還買家定金。如上述案例中的胡先生，他必須返還朱女士6萬元。此外，中介公司付出了相應的勞動，也應該得到合理費用補償，如通訊費、交通費等等，參照已有的判例，一般以兩、三千元居多。

　　如果買家在此階段毀約，則其支付的定金為賣家沒收。如上述案例中朱女士提出終止買賣過程要求，則她無權要求退回定金。同時，朱女士也要補償中介公司相應的合理費用，具體與賣家相同。

　　簽訂合同階段：負擔成本最大

　　《買賣合同》簽訂之后，買賣關系確立，此時違約將要承擔巨大的違約責任。

　　【案例2】要是賣家存心為難，石女士近40萬元首付款可能一個子也收不回來。石女士想買一套總價為140萬元的兩房，支付40萬元首期款之后，因為資金鏈出現問題，而又無法申請到按揭貸款，只好作罷。賣家見她確實遇到了困難，于是象征性地收了一些違約金，終止了買賣過程。

　　【解析】王展分析認為，簽訂《買賣合同》之后，買賣關系已經成立，此時發生違約行為，所要承擔的責任最大。不過這其中要分根本性違約和遲延性履行違約兩種情況。

　　對于根本性違約而言，最大違約成本可達總房價的30%。根本性違約是指解除《買賣合同》，不管對賣家還是買家來說，所承擔的違約金為總房價的20%～30%。如一套總價為300萬元的上海市中心公寓，賣家違約之后可能要賠償買家百萬元。

　　除此之外，違約方還需向中介公司支付傭金。王展表示，《買賣合同》簽訂之后，買賣過程完成大半，中介公司理應取得相應報酬。而根據現有的實際判例，違約方要承擔雙份傭金，如上述案例中，以上海房屋買賣各1%的傭金收取辦法，石女士需付出2.8萬元。不過一般情況下，因為考慮到尚未付出全部服務，中介公司不會全額收取。而如果協商不成進入訴訟程序，違約方還有會被對方要求承擔律師費、訟訴費等，這也會得到法院的支持。

　　這里還需注意的是，買賣雙方有可能會碰到遲延履行違約情況。對賣家而言，有可能是提前還款不及時，導致不能在規定時間內無法及時辦理下一步過戶手續，因此造成違約。在這種情況下，賣家要承擔的違約責任是每逾期一天，向買家支付總房價的萬分之五作為違約金。而對買家而言，也有可能會因為資金無法及時到位而拖延交易時間，如按揭貸款辦理不及時等，也需要承擔違約責任，具體標準與賣家相同。不過買家如果無法及時解決資金問題，那么超過一定期限之后，如一般規定為半個月，可能面臨合同解除，并承擔賠償總房價20%～30%的高額違約責任。

　　過戶階段：消極怠慢會挨罰

　　賣家疏忽可能會造成違約情形的發生，當然也要承擔相應的責任。

　　【案例3】遲先生在規定的過戶時間內未能及時提供相關材料以配合買方辦理過戶手續，同時也未向對方作任何解釋，雖然在半個月后最終完成了過戶手續，但對方還是向他提出了賠償要求。

　　【解析】專家解釋，這也屬于遲延履行范疇，需承擔相應的違約責任。一般情況下，賣方因為疏忽而違約的情形較為多見。對于這種情況而言，一般會在合同中約定，以每逾期一天，支付已收款的5%或者總房價的萬分之五作為違約金。當然，如果逾期天數超過15天，可能轉變成根本性違約，將面臨解除合同、并承擔相應的責任尷尬局面。