房價猛漲房東惜售 房屋買賣違約成本有多大？(2)

    交房階段：早點交房少麻煩

    交房不及時，以及戶口不能及時遷出，都會形成違約并付出代價。

　　【案例4】鄭女士因為沒能及時買好房，因此不得不拖后一個月交房。當她把鑰匙交給對方拿到最后一筆尾款時，卻發(fā)現(xiàn)少了將近1萬元。

　　【解析】王展表示，在交房過程中，如果晚交房或者不能及時遷出戶口，會形成違約責任。根據(jù)目前合同約定，一般情況下，每逾期一天，支付總房價的萬分之五作為違約金。如果晚交房超過一定期限，有可能會面臨合同解除的局面。

　　注意留出彈性空間

　　專家提醒說，有些違約責任的約定存在相應(yīng)的彈性空間，達到相應(yīng)條件后，違約責任會突然放大。這是買賣雙方需要注意的地方，避免因為無意中的過失而給自己帶來巨大損失。

　　如拖延過戶時間，在一般情況下雖然只是以罰息作為處罰手段，但超過一定時間之后如半個月，對方便有權(quán)解除《買賣合同》，如在房價上漲的今天，買家沒能及時過戶，一定要事先與賣家協(xié)商并保留相關(guān)證據(jù)，以免給對方留下空子。彈性空間主要存在于付款、辦理過戶手續(xù)、交房等幾個環(huán)節(jié)，買賣雙方一定要把握好時間節(jié)點。

　　此外，還有不可忽視的問題是賠償實際損失問題。如果雙倍返還定金還不能彌補買家的損失，買家可以要求賠償實際損失。比如買家支付了10萬元定金，賣家不想賣房而違約，只同意雙倍返還定金20萬元，而此時房價實際上漲了35萬元，如果買家再買同樣的房子，需另行多支付15萬元的差價。那么此時買家可要求賣家賠償差價損失，也就是按照實際損失來索賠，也就是說，賣家所要承擔的賠償金額可能達到35萬元，而不是雙倍定金20萬元。

　　另外一個不可忽視的問題就是約定內(nèi)容。如果《居間協(xié)議》或者《定金協(xié)議》已明確了房產(chǎn)買賣的主要條款，則可視為《買賣合同》，買家有權(quán)要求賣家繼續(xù)履行該合同。這些條款主要有，價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等。不過，大多數(shù)《定金協(xié)議》或者《居間協(xié)議》都不全部具備上述條款，因此不能視為《買賣合同》。

　　五招幫你挑上海外圍房

　　文前提要：市中心房價不斷走高，加之供應(yīng)量不斷萎縮，在外圍置業(yè)將成為眾多購房者的選擇。但外圍區(qū)域地段價值遠低于市中心，因此如何才能買到保值功能較強的物業(yè)，成為購房者所要面臨的一個問題。

　　越來越多的人開始選擇在外圍置業(yè)，那么如何使得不動產(chǎn)也具備相應(yīng)的保值、增值功能，是購房者必須認真面對的問題。

　　隨著市中心房價不斷上漲，加之供應(yīng)量的日漸稀少，可以預(yù)見，未來市中心區(qū)域的商品住宅價格會不斷推高而使得購房成本大幅增加，這對于大多數(shù)自住需求來說，在外圍置業(yè)已是更為現(xiàn)實的選擇。

　　不管是自住還是兼顧投資，都需要強調(diào)不動產(chǎn)的保值、增值功能。而現(xiàn)實問題是，外圍區(qū)域的房產(chǎn)在這方面能力恰恰偏弱。那么，如何才能做到更好地做到這點呢？

　　外圍置業(yè)成常態(tài)

　　小林最終選擇在寶山西城區(qū)購買力一套兩房。小林的購房預(yù)算首付為40萬元，可以買一套總價為130萬元的房子。最開始他以為在中外環(huán)線間能夠買到一套兩房，但經(jīng)過實地考察之后卻發(fā)現(xiàn)自己錯了。隨著房價的上漲，中外環(huán)線間的大部分新房價格已經(jīng)接近20000元/平方米，少數(shù)還要超過這個水平。雖然以這樣的預(yù)算可在該區(qū)域購買一套工房，但考慮到是新婚用房，他還是放棄了。

　　最終，小林選擇了交通條件已有很大改善的寶山西城區(qū)。雖然西城區(qū)位于外環(huán)線以外，但軌道交通1號線北延伸段早已通車，乘坐地鐵出行很是方便，在一定程度上彌補了地段上的差異。

　　其實，小林選擇在外環(huán)線以外區(qū)域置業(yè)，除了置業(yè)成本上的考慮之外，還有另外一個很大的原因就是外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域的供應(yīng)量已經(jīng)萎縮，而且隨著軌道交通建設(shè)的深入，以及未來地區(qū)級商業(yè)中心的增容，使得在外圍置業(yè)變?yōu)榭赡堋?/p>

　　我們可以從一組數(shù)據(jù)中看出這樣的變化。數(shù)據(jù)顯示，自2007年以來，上海外環(huán)線以外區(qū)域商品房住房的供應(yīng)量便逐年增加。在2007年，外環(huán)線以內(nèi)的供應(yīng)量還達到了729.6萬平方米，占全上海市總供應(yīng)量的52.99%；而在2008年，便增加到749萬平方米，占總供應(yīng)量60.87%，今年1～10月，供應(yīng)量已經(jīng)達到784萬平方米，比例更是提高到71.92%（具體可見表1）。

　　分析師薛建雄表示，外環(huán)線以外區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砩虾�樓市的供�?yīng)大戶。薛建雄分析認為，根據(jù)今年以來的土地供應(yīng)情況來看，截止到11月底，主要集中在外圍區(qū)域，外環(huán)線以外區(qū)域土地成交量達到1444.4萬平方米，占土地總供應(yīng)量的89.1%，同比去年相差無幾。

　　12月7日，軌道交通7號線試運營，至此上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)達到280多公里。而到半年后世博會召開之際，上海將擁有超過420公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。隨后，軌道交通網(wǎng)絡(luò)還會進一步得到完善，上海市發(fā)改委對外界表示，已經(jīng)將軌道交通5號線南延伸工程、軌道交通19號線、20號線的建設(shè)規(guī)劃上報國家發(fā)改委，并接受評估。可以預(yù)見，有了軌道交通來助力，到外圍區(qū)域購房將變得更為現(xiàn)實。

　　精挑細選是根本

　　專家表示，在外圍置業(yè)更要講究精挑細選，這樣才能確保物業(yè)的保值功能。買房講究地段，地段在很大程度上決定房產(chǎn)的價值。與市中心相比，外圍區(qū)域的地段價值要小得多，因此一般說來，外圍區(qū)域房產(chǎn)的保值功能要遜于市中心。不過凡事無絕對，隨著市政建設(shè)(論壇新聞)投入的加大，以及其他建設(shè)資金的跟進，外圍區(qū)域的地段價值由此會得到提升。

　　由此看來，在外圍區(qū)域購房要特別注重選擇。那么，如何進行選擇？哪些方面需要購房者特別注意？下面對此進行詳細解析。

　　招數(shù)一：交通是關(guān)鍵

　　衛(wèi)明不動產(chǎn)營銷智庫負責人蔡為民表示，在外圍區(qū)域置業(yè)，交通條件是購房者首先要考慮的因素。選擇在外圍區(qū)域置業(yè)，主要就是通過交通成本置換資金成本，因此相對于市中心來說，外圍區(qū)域的交通便捷程度偏低是不爭的事實。

　　對此，專家建議，購房者一定要把交通因素放在首位。考慮到軌道交通是目前性價比最高的交通工具，建議購房者優(yōu)先選擇在靠近軌道交通沿線的區(qū)域置業(yè)。即使區(qū)域內(nèi)暫時沒有軌道交通，也要考察遠期規(guī)劃情況。對于那些跟軌道交通不沾邊的區(qū)域，購房者應(yīng)該三思而后行。

　　招數(shù)二：商業(yè)氛圍要考察

　　買房看配套。周邊配套越成熟，意味著生活的便利程度越高。因此專家建議購房者應(yīng)該對醫(yī)療、教育等配套設(shè)施進行詳細調(diào)查，如果這些都令人滿意，那說明未來區(qū)域受關(guān)注程度還會進一步提升。

　　其實，對于這方面因素的考察，購房者尤其要關(guān)注的是商業(yè)氛圍。商業(yè)氛圍濃厚與否，直接關(guān)系到區(qū)域人氣以及受關(guān)注程度。故專家建議購房者可參照近期上海商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃來確定置業(yè)區(qū)域。如發(fā)現(xiàn)某區(qū)域已被列入重點商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，而且發(fā)展前景可期，則可毫不猶豫將其作為首選之一。因為在未來隨著商業(yè)氛圍的日趨濃厚，區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的價值也會隨著一路走高，七寶鎮(zhèn)就是典型的案例。

　　招數(shù)三：搭政策順風車

　　可能當初誰也不敢相信松江的房價會一路走高，直至目前接近萬元的水平。其實這就是新城建設(shè)的作用。

　　根據(jù)規(guī)劃，上海重點建設(shè)包括松江新城、嘉定新城等多個小城鎮(zhèn)，這些新城建設(shè)得到了土地、財政、產(chǎn)業(yè)等多方面的支持，發(fā)展步伐相當迅速，因而區(qū)域房價也保持穩(wěn)步上漲態(tài)勢。可見新城內(nèi)的房產(chǎn)在商業(yè)、交通、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施方面相對要齊全得多，而且得到了政府的大力支持，發(fā)展速度相對也要快一些。故專家建議，購房者可以考慮目前在開發(fā)建設(shè)過程中的新城鎮(zhèn)，如崇明的陳家鎮(zhèn)等。

　　招數(shù)四：密度越低越合算

　　勿庸置疑，低密度項目有很多優(yōu)勢。低密度項目能給業(yè)主帶來一個安靜、整潔、潔凈的生活空間，尤其對于老人和孩子來說，較低的生活密度對于保持良好的情緒和健康狀態(tài)都是至關(guān)重要的。因此專家建議把低密度項目作為首選之一。

　　此外，專家建議還要考察周圍鄰居的組成，以及周邊項目居民的組成，這也在一定程度上能反映出區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　招數(shù)五：提防營銷噱頭

　　這里需要提醒的是，一定要提防營銷噱頭。記者注意到，迪斯尼樂園落戶上海消息公布之后，有少數(shù)根本與之不相干的樓盤也打起了迪斯尼概念，如惠南鎮(zhèn)上某酒店式公寓項目，盡管與迪斯尼地塊有近9公里的距離，但其仍自稱“迪斯尼旁”。故需要提醒的是，購房者一定要關(guān)注這方面的風險。

　　蔡為民表示，對于外圍區(qū)域的房產(chǎn)來說，可能會碰到的噱頭主要是景觀概念如水景、山景等，以及星級酒店甚至高爾夫球場等。對于水景、山景等景觀，購房者要確定的是這些景觀是否會永久存在，是不是還存在規(guī)劃更改的可能；而對于星級酒店甚至高爾夫球場等，蔡為民則認為這是真正的噱頭。“高爾夫別墅項目能受益于球場，而附近的公寓項目就難說了。”他說。