房價猛漲房東惜售 房屋買賣違約成本有多大？(2)

    交房階段：早點交房少麻煩

    交房不及時，以及戶口不能及時遷出，都會形成違約并付出代價。

　　【案例4】鄭女士因為沒能及時買好房，因此不得不拖后一個月交房。當她把鑰匙交給對方拿到最后一筆尾款時，卻發現少了將近1萬元。

　　【解析】王展表示，在交房過程中，如果晚交房或者不能及時遷出戶口，會形成違約責任。根據目前合同約定，一般情況下，每逾期一天，支付總房價的萬分之五作為違約金。如果晚交房超過一定期限，有可能會面臨合同解除的局面。

　　注意留出彈性空間

　　專家提醒說，有些違約責任的約定存在相應的彈性空間，達到相應條件后，違約責任會突然放大。這是買賣雙方需要注意的地方，避免因為無意中的過失而給自己帶來巨大損失。

　　如拖延過戶時間，在一般情況下雖然只是以罰息作為處罰手段，但超過一定時間之后如半個月，對方便有權解除《買賣合同》，如在房價上漲的今天，買家沒能及時過戶，一定要事先與賣家協商并保留相關證據，以免給對方留下空子。彈性空間主要存在于付款、辦理過戶手續、交房等幾個環節，買賣雙方一定要把握好時間節點。

　　此外，還有不可忽視的問題是賠償實際損失問題。如果雙倍返還定金還不能彌補買家的損失，買家可以要求賠償實際損失。比如買家支付了10萬元定金，賣家不想賣房而違約，只同意雙倍返還定金20萬元，而此時房價實際上漲了35萬元，如果買家再買同樣的房子，需另行多支付15萬元的差價。那么此時買家可要求賣家賠償差價損失，也就是按照實際損失來索賠，也就是說，賣家所要承擔的賠償金額可能達到35萬元，而不是雙倍定金20萬元。

　　另外一個不可忽視的問題就是約定內容。如果《居間協議》或者《定金協議》已明確了房產買賣的主要條款，則可視為《買賣合同》，買家有權要求賣家繼續履行該合同。這些條款主要有，價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等。不過，大多數《定金協議》或者《居間協議》都不全部具備上述條款，因此不能視為《買賣合同》。

　　五招幫你挑上海外圍房

　　文前提要：市中心房價不斷走高，加之供應量不斷萎縮，在外圍置業將成為眾多購房者的選擇。但外圍區域地段價值遠低于市中心，因此如何才能買到保值功能較強的物業，成為購房者所要面臨的一個問題。

　　越來越多的人開始選擇在外圍置業，那么如何使得不動產也具備相應的保值、增值功能，是購房者必須認真面對的問題。

　　隨著市中心房價不斷上漲，加之供應量的日漸稀少，可以預見，未來市中心區域的商品住宅價格會不斷推高而使得購房成本大幅增加，這對于大多數自住需求來說，在外圍置業已是更為現實的選擇。

　　不管是自住還是兼顧投資，都需要強調不動產的保值、增值功能。而現實問題是，外圍區域的房產在這方面能力恰恰偏弱。那么，如何才能做到更好地做到這點呢？

　　外圍置業成常態

　　小林最終選擇在寶山西城區購買力一套兩房。小林的購房預算首付為40萬元，可以買一套總價為130萬元的房子。最開始他以為在中外環線間能夠買到一套兩房，但經過實地考察之后卻發現自己錯了。隨著房價的上漲，中外環線間的大部分新房價格已經接近20000元/平方米，少數還要超過這個水平。雖然以這樣的預算可在該區域購買一套工房，但考慮到是新婚用房，他還是放棄了。

　　最終，小林選擇了交通條件已有很大改善的寶山西城區。雖然西城區位于外環線以外，但軌道交通1號線北延伸段早已通車，乘坐地鐵出行很是方便，在一定程度上彌補了地段上的差異。

　　其實，小林選擇在外環線以外區域置業，除了置業成本上的考慮之外，還有另外一個很大的原因就是外環線以內區域的供應量已經萎縮，而且隨著軌道交通建設的深入，以及未來地區級商業中心的增容，使得在外圍置業變為可能。

　　我們可以從一組數據中看出這樣的變化。數據顯示，自2007年以來，上海外環線以外區域商品房住房的供應量便逐年增加。在2007年，外環線以內的供應量還達到了729.6萬平方米，占全上海市總供應量的52.99%；而在2008年，便增加到749萬平方米，占總供應量60.87%，今年1～10月，供應量已經達到784萬平方米，比例更是提高到71.92%（具體可見表1）。

　　分析師薛建雄表示，外環線以外區域將成為未來上海樓市的供應大戶。薛建雄分析認為，根據今年以來的土地供應情況來看，截止到11月底，主要集中在外圍區域，外環線以外區域土地成交量達到1444.4萬平方米，占土地總供應量的89.1%，同比去年相差無幾。

　　12月7日，軌道交通7號線試運營，至此上海軌道交通網絡達到280多公里。而到半年后世博會召開之際，上海將擁有超過420公里的軌道交通網絡。隨后，軌道交通網絡還會進一步得到完善，上海市發改委對外界表示，已經將軌道交通5號線南延伸工程、軌道交通19號線、20號線的建設規劃上報國家發改委，并接受評估。可以預見，有了軌道交通來助力，到外圍區域購房將變得更為現實。

　　精挑細選是根本

　　專家表示，在外圍置業更要講究精挑細選，這樣才能確保物業的保值功能。買房講究地段，地段在很大程度上決定房產的價值。與市中心相比，外圍區域的地段價值要小得多，因此一般說來，外圍區域房產的保值功能要遜于市中心。不過凡事無絕對，隨著市政建設(論壇新聞)投入的加大，以及其他建設資金的跟進，外圍區域的地段價值由此會得到提升。

　　由此看來，在外圍區域購房要特別注重選擇。那么，如何進行選擇？哪些方面需要購房者特別注意？下面對此進行詳細解析。

　　招數一：交通是關鍵

　　衛明不動產營銷智庫負責人蔡為民表示，在外圍區域置業，交通條件是購房者首先要考慮的因素。選擇在外圍區域置業，主要就是通過交通成本置換資金成本，因此相對于市中心來說，外圍區域的交通便捷程度偏低是不爭的事實。

　　對此，專家建議，購房者一定要把交通因素放在首位。考慮到軌道交通是目前性價比最高的交通工具，建議購房者優先選擇在靠近軌道交通沿線的區域置業。即使區域內暫時沒有軌道交通，也要考察遠期規劃情況。對于那些跟軌道交通不沾邊的區域，購房者應該三思而后行。

　　招數二：商業氛圍要考察

　　買房看配套。周邊配套越成熟，意味著生活的便利程度越高。因此專家建議購房者應該對醫療、教育等配套設施進行詳細調查，如果這些都令人滿意，那說明未來區域受關注程度還會進一步提升。

　　其實，對于這方面因素的考察，購房者尤其要關注的是商業氛圍。商業氛圍濃厚與否，直接關系到區域人氣以及受關注程度。故專家建議購房者可參照近期上海商業網點布局規劃來確定置業區域。如發現某區域已被列入重點商業網點規劃，而且發展前景可期，則可毫不猶豫將其作為首選之一。因為在未來隨著商業氛圍的日趨濃厚，區域內房產的價值也會隨著一路走高，七寶鎮就是典型的案例。

　　招數三：搭政策順風車

　　可能當初誰也不敢相信松江的房價會一路走高，直至目前接近萬元的水平。其實這就是新城建設的作用。

　　根據規劃，上海重點建設包括松江新城、嘉定新城等多個小城鎮，這些新城建設得到了土地、財政、產業等多方面的支持，發展步伐相當迅速，因而區域房價也保持穩步上漲態勢。可見新城內的房產在商業、交通、醫療、教育等配套設施方面相對要齊全得多，而且得到了政府的大力支持，發展速度相對也要快一些。故專家建議，購房者可以考慮目前在開發建設過程中的新城鎮，如崇明的陳家鎮等。

　　招數四：密度越低越合算

　　勿庸置疑，低密度項目有很多優勢。低密度項目能給業主帶來一個安靜、整潔、潔凈的生活空間，尤其對于老人和孩子來說，較低的生活密度對于保持良好的情緒和健康狀態都是至關重要的。因此專家建議把低密度項目作為首選之一。

　　此外，專家建議還要考察周圍鄰居的組成，以及周邊項目居民的組成，這也在一定程度上能反映出區域的發展潛力。

　　招數五：提防營銷噱頭

　　這里需要提醒的是，一定要提防營銷噱頭。記者注意到，迪斯尼樂園落戶上海消息公布之后，有少數根本與之不相干的樓盤也打起了迪斯尼概念，如惠南鎮上某酒店式公寓項目，盡管與迪斯尼地塊有近9公里的距離，但其仍自稱“迪斯尼旁”。故需要提醒的是，購房者一定要關注這方面的風險。

　　蔡為民表示，對于外圍區域的房產來說，可能會碰到的噱頭主要是景觀概念如水景、山景等，以及星級酒店甚至高爾夫球場等。對于水景、山景等景觀，購房者要確定的是這些景觀是否會永久存在，是不是還存在規劃更改的可能；而對于星級酒店甚至高爾夫球場等，蔡為民則認為這是真正的噱頭。“高爾夫別墅項目能受益于球場，而附近的公寓項目就難說了。”他說。